2009년 7월 31일 금요일

With all my heart,Mother Earth

 

 

 

I am writing this letter to ask for your help. Do you know who I am? I am the planet earth on which you live. But I am much more than just a planet. I am also your home where you live. I am the source of life, and that's why you call me Mother Earth.

Let me tell you more about myself. I am the rocks and trees you love to climb. I am the wet sand at the beach on which you walk. I am the grass on which you lie down. I am the rivers, lakes and oceans in which you swim. I am the cool green forests, the hot red deserts, and the cold white Arctic land.

 

I love to hug you with my warm sunshine, touch you with my wind, and kiss you with my rain.

And just like you, there is only one of me, so I am very special. I need to be loved and cared for, just like you. Animals walk on my land and birds fly in my sky. All the fishes, whales, and dolphins swim in my oceans. We are all one big family.

But I see so many animals whose lives are in danger. The animals tell me, “Help us, Mother Earth. People are cutting down your forests, throwing garbage in your oceans and rivers, and filling your sky with pollution."

 

Tell me, my children, where will the tigers live when my forests are all gone? Where will the whales and dolphins swim when my oceans are too dirty to live in? And where will the birds fly when my sky is dark? Because I look so big, people think I can't feel what they do to me. But I do know. And I do feel. And I do hurt.

My children, I need your help. And the animals need your help, too. "But Mother Earth," you may ask, "How can I help you? You are so big, and I am so small."

My children, when many people do a little thing to me, it becomes a big thing. So please stop doing things that hurt me. Remember, there is only one of me, but there are millions of people.

 

When each person does a little something to help me, it makes a big difference. A very big difference.

Just love me as much as I love you. Because when you love me, you will care for me. And when you care for me, you will protect me.

My dear children of the earth, please remember that I am your home. And I want to be your home forever.

With all my heart,

Mother Earth

 

 

 

 

 

I am writing this letter to ask for your help. Do you know who I am? I am the planet earth on which you live.

너의 도움을 요청하기 위해서 이 편지를 써. 내가 누군지 아니? 난 너가 살고있는 지구야

 But I am much more than just a planet. I am also your home where you live.

하지만 난 행성 그 이상이야.난 또한 너가 살고 있는 집이기도 해

 I am the source of life, and that's why you call me Mother Earth.

  난 생명의 자원이기 때문에 너가 날 '어머니 지구' 라고 부르는 거야

Let me tell you more about myself. I am the rocks and trees you love to climb.

나에 대해서 말할게.난 너가 등산하기 좋아하는 돌과 나무야

 I am the wet sand at the beach on which you walk.

  난 너가 거닐는 젖은 모래야

I am the grass on which you lie down.

 난 너가 눕는 풀이야

I am the rivers, lakes and oceans in which you swim.

   난 너가 수영하는 강, 호수, 바다야

I am the cool green forests, the hot red deserts, and the cold white Arctic land.

 난 시원한 숲이야, 뜨거운 붉은 사막이야, 차가운 하얀 북극이야

I love to hug you with my warm sunshine, touch you with my wind, and kiss you with my rain.

 난 따뜻한 햇빛으로 널 감싸안는것, 나의 바람으로 널 만지는것, 나의 비로 너에게 키스하는것을 좋아해

And just like you, there is only one of me, so I am very special. I need to be loved and cared for, just like you.

그리고 너처럼,  나는 단 하나야, 그래서 난 아주 특별해. 난 사랑과 보살핌이 필요해 너처럼

Animals walk on my land and birds fly in my sky. All the fishes, whales, and dolphins swim in my oceans. We are all one big family.

동물들은 땅에서 걷고 새들은 하늘에서 노래해. 모든 물고기들, 고래나 돌고래들은 바다에서 수영해 우린 모두 큰 가족이야

But I see so many animals whose lives are in danger. The animals tell me, “Help us, Mother Earth.

그러나 난 그들의 생명이 위험에 쳐해있는 많은 동물을 봐  그 동물들은 나에게 "도와줘 어머니 지구야

People are cutting down your forests, throwing garbage in your oceans and rivers, and filling your sky with pollution."

사람들은 너의 숲을 깎고 있고  바다와 강에 쓰레기들을 던지고 있고 오염으로 너의 하늘을 더럽히고 있어."라고 말해

 

Tell me, my children, where will the tigers live when my forests are all gone? Where will the whales and dolphins swim when my oceans are too dirty to live in? And where will the birds fly when my sky is dark? Because I look so big, people think I can't feel what they do to me. But I do know. And I do feel. And I do hurt.

말해줘 내 아이들아, 숲이 없어지면 호랑이는 어디서 살지? 물이 살기에 너무 더러워진다면 고래와 돌고래는 어디에 살지? 하늘에 너무 검다면 새들은 어디서 노래하지? 내가 너무 크기 때문에 사람들은 그들이 하는 것을 내가 못느낀다고 생각해. 하지만 난 알아 그리고 난 느껴 그리고 난 아파

My children, I need your help. And the animals need your help, too. "But Mother Earth," you may ask, "How can I help you? You are so big, and I am so small."

내 아이들아, 난 너희들의 도움이 필요해 그리고 동물들도 너희들의 도움이 필요해 "하지만 어머니 지구" 넌 아마 묻겠지 "어떻게 내가 도와주나요? 당신은 너무 크고 전 너무 작아요."

My children, when many people do a little thing to me, it becomes a big thing. So please stop doing things that hurt me. Remember, there is only one of me, but there are millions of people.

내 아이들아 많은 사람들이 작은 일을 했을때, 그것은 크게 변해. 그러니 날 아프게 하는 행동을 그만둬.

기억해 나는 단 하나밖에 없다는 것, 하지만 수백만의 사람은 있다는 것을

When each person does a little something to help me, it makes a big difference.

각각 사람들이 날 도와주는 조그마한 일을 하면 이것은 큰 차이를 만들어

A very big difference.

아주 큰 차이

Just love me as much as I love you. Because when you love me, you will care for me. And when you care for me, you will protect me.

내가 널 사랑하는만큼 날 사랑해줘. 왜냐하면 너가 날 사랑할때, 넌 날 돌보는 거야. 그리고 너가 날 돌볼 때, 넌 날 보호하는거야.

My dear children of the earth, please remember that I am your home. And I want to be your home forever.

나의 지구의 아이들아, 난 너희들의 집이라는 것을 기억해줘. 그리고 난 영원히 너희들의 집이 되고 싶어.

With all my heart,

진심으로

Mother Earth

 어머니 지구가

TALK AND TALK

A. COMMUNICATION TOOLS

1. 감사하기

A: I bought a present for you.

     널 위해 선물을 삿어

B: Oh, you shouldn't have.

    오 너 없었을텐데

A: You can use my computer.

     너 내 컴퓨터 써도 되

B: I really appreciate it.

     정말 고마워

2. 도움 주기

A: How can I help you?

   무엇을 도와드릴까요?

B: Can you carry this for me?

    이것을 들어주실 수 있나요?

A: Is there anything I can do for you?

    제가 도와드릴만한 일 있나요

B: No, there isn't. Thank you anyway.

     아뇨 없어요. 어쨋든 고마워요.

3. 당부하거나 확인하기

A: Remember, there's always someone to help you.

     기억해 항상 널 도와주는 누군가가 있다는 걸

B: I will.

   그럴게

A: Don't forget to ask for help.

     도움을 구할것을 잊지마

B: I won't.

    안 잊을게

B. THEY'RE TALKING

A: How can I help you, Miss?

   무엇을 도와줄까요 아가씨?

B: I'd like to mail this letter.

  이 편지를 보내고 싶은데요

A: Oh, this is to Germany. How will you send it?

    오. 독일로 보내는거군요 어떻게 보낼 건가요?

B: By registered mail.

    등기우편으로 보내주세요

A: Fill out this form.

    이것을 작성하세요

B: All right.

   알았어요

A: It's a dollar twenty.

      20 달러입니다

B: Here you are. Can I have five more stamps?

여기요 우표 5개를 더 얻을 수 있나요?

A: Sure. Here you are.

   물론이죠 여기요

C. YOU'RE TALKING

-At the Post Office

    우체국에서

A: May I help you?

   무엇을 도와드릴까요?

B: I'd like to mail this.

   이 메일을 보내고 싶은데요

A: By airmail?

   항공우편으로요?

B: Yes, by first class.

    내 1등석으로요

A: Let's see...it's 11 pounds, so it'll be 24 dollars.

   어디보죠... 11파운드, 즉 24달러네요

B: Well, it's a little too expensive.

   글쌔, 좀 비싸네요

A: What's in it?

    안에 뭐에요?

B: It's a book.

   책이에요

A: Then I can use the book rate. It'll be only five dollars.

그러면 책 등급이네요5달러에요

B: Thanks a lot. I really appreciate it

     아주 고습니다

2009년 7월 29일 수요일

파일 파티션 복구 유틸

 

 

파일및 파티션이 불의의 사고를 당했을 때를 위한 유틸,

사고난 뒤 울어봐야 소용없다.

바쁘면 유틸 이름이라도 유심히 보아두라.

도움이 될 것이다.

글을 쓰는 나는 다행히 한번도 복구 유틸의 힘을 빌린 적이 없다.

 

1.   File Scavenger,

 

2.   GetDataBack for NTFS v4.00

 

                                    

3.   그리고 이것이다.

 

 

 

퍼온곳

http://demun.tistory.com/attachment/

 

 

R-Studio는 삭제 복원 및 복구 소프트웨어 제품군으로 강력하고 비용 효과적인 솔루션입니다. 새로운 고유 데이터 복구 기술을 통해, FAT12/16/32, NTFS, NTFS5(Windows 2000/XP/2003/Vista에서 생성 또는 업데이트), Ext2FS/Ext3FS(LINUX 파일 시스템) 및 UFS1/UFS2(FreeBSD/OpenBSD/NetBSD 파일 시스템) 파티션에서 파일을 복구할 수 있는 가장 포괄적인 데이터 복구 솔루션입니다.

그러한 파티션이 포맷, 손상 또는 삭제된 경우라도 로컬 및 네트워크 디스크에서 동작합니다. 유연한 매개변수 설정을 통해 완벽하게 데이터 복구를 관리할 수 있습니다.

 

 

크기 : 8.9 mb
버젼 : R-Studio 5.0 Build 129000
홈페이지 :  http://www.r-tt.com 

 


Portable R-Studio 다운로드    

 

 

 

 


조금더 알고 싶으시면

 

파일 복구에 대한 글보기

2009년 7월 27일 월요일

카스퍼스키 무료이벤트






http://www.kaspersky.co.kr/event/event_6.html

월드컵 본선 진출 기념으로 7월 20일까지 6개월 라이센스를 주네요..

아직 다운 된다네요.

 

아래는 3개월 체험판

http://www.kaspersky.co.kr/download_01.html

윈7

 

 

 

윈도우7의 폭풍,,,

개조니 인증이니  ㅎㅎ

베타판도 내년 3월까지고,

rc는 6월이던가....

 

그렇게 쓰다가 갈아타는게,

순리 인 듯 한데.

 

이런 조급쟁이 가트니라구,,,

엄폐물 1

7000 beta qkxkd

 

 

하늘이 우울하다.

 

 

 

양날의검 AMI SLIC BIOS MOD TOOL

바이오스 개조는 본인의 책임 하에 이루어 진 개인적 작업이라 하겠다.

그러나 운영체제의 라이선스는 그렇지 아니하며 아마도, 법적 책임을 야기 할 수도

있을 것이다.

하지만

 지극히 개인적인 호기심,지적 열망,혹은 경험해 보길 원하는 님이 있다면

수고가 조금 덜어졌으면 하는 마음에 올려본다.

혹 이것이 나의 무지라면 지나는 님중에 한마디 올려 주시기 바란다.

 

 

 

전부 펌

어디서 퍼 놓았는지 기억이 나지않음.

보드 뻑나서 용산 가도 좋다는 마인드는 있으나,

서핑작업이 눈알 빠지는 고통 속에, 어렵게 찾아 혹여 잃어 버릴까 올린다.

참고로 본인은 두번 실패후, 새로운 노가다를 할 여력이 남지 않았다.

실패는 아래의 툴을 쓴 것이 아니다.

그러나 모든 일에 책임은 자신이 짊어 지어야 할 것이다.

이 문서로 발생하는 모든 문제는 자신에게 있음을 한번 더 알리는 바이다.

 

다시 한번 강조한다. 바이오스롬이 부팅불능시 대처방법
http://haru4.textcube.com/category/util

 

절대로,꼮  미리 준비돼어 있어야 한다.

 

 

 

AMI 전용툴이다, AMi.

 

AMI SLIC BIOS MOD TOOL        http://slics.myftp.org/Tools/AMI_SLICTool/slictool128.zip

 

slic 아마도                               http://slics.myftp.org/slic.rar

 

 

 

여러분은 충분히 이해한 후에 시도하고,성공하기를 바란다.........

참고로, everest-프로그램을 사용해서 여러분의
바이오스 정보를 미리 확인해 둔 후 에 정상적인 롬바이오스를 적용하기 바란다.

간혹 모델이 비슷하다고
다운받아서 해보고 눈물흘리는 사람을 보게 되는데,

롬바이오스는 해당 메인보드에 딱 들어맞게 기계어로   되어있는 것이다.

사소한게 아니 한비트만 어긋나도 큰일난다. 예전 기억할지 모르겠지만,

CIH바이러스가 있었다. 우리나라를 아니 전세계를 경악시킨 바이러스였다.

 이 CIH바이러스는 바로 롬바이오스에서
+1바이트를 해서 모든 바이트를  한바이트씩 밀어버렸다... 전형 엉뚱한 코드가 실행되므로??
부팅조차 안되게 되었던 것이다.

이후 기가바이트같은 곳에서는 듀얼바이오스라 해서 이렇게 바이오스를
날려도 두번째 바이오스로 부팅할 수 있게 만든 제품인 것이다.....  색다른 기법도 아니다.

윈도우 자체도 파일시스템을 두벌로 준비해서 하나가 깨지면자동으로 복구한다...

뭐든 백업은 소중한 것이다.......


3월 4일 현재.   와레즈 그룹중에 유명한 Paradox그룹에서 OEM_BiOS Toolkit V1.0을 출시해버렸습니다.
기존의 가상바이오스를 DDK 툴중하나인 드라이버로딩 방식으로 바뀌었습니다. 부팅시의 Nag도
없어졌고, 깔끔합니다........ 현존하는 최고의 방식인듯 합니다.. 바이오스 수정도 필요없고, 단지
설치하시고, 실행하면 끝입니다........................   본 가이드는 그래도 시스템에 대해서 조금이라도
지식을 넓혔으리라 생각합니다.  또다른 방식이 나온다면 계속 추가하도록 하겠습니다........


다운로드 받으신 후 royal.inf파일에서 우측버튼 클릭 후에 "설치" 하신후 재부팅하시고 slmgr.vbs 명령어
를 실행해주시면 됩니다.....

 

 

 

태그도 안 넣었다.  손님 끌 생각없다.

 

부디 태클 걸지 마시길 바란다...

그러나,댓글이  논리에 맞다면  바로 내리겠다.

 

 

추억의 윈도우7

 

 

 

바탕 하나 더

 

 

 

추억의 윈도우7 베타1

벌써 추억인가?

찾으면 잘 안보이는 바탕화면들...

 

 

 

2009년 7월 23일 목요일

유언비어 2

 

열씨미 포토샾 작업중...

....

..

헛소문들...

 

 

윈도7으로 시끌시끌...

요즘 이런 스샷이 많이 돌아 다니더군...

 

 

 

포토샾으로 대리만족중...

 

 

바이오스 개조

 

 

 

갑자기 바이오스 개조에 필이 꽃여서 며칠을 조각 수면중.

결국 용산을 갖다 오다... ㅠㅠ

왜?   정작 중요한 것들은 일이 터진후에야 알게 될까?

 

lics tool 중 중국쪽 툴을 쓰다 뻑이 났는데...AMI_SLIC3_20080419

2008.4 이후  인텔계열이 아닌 님들은 복구방법 확인하고

거사를 치르시도록...

 

 

잘못하면 한방에

갑니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

award 는  Bios_modify 로 하는 듯...

비교적 최신 버전도 있고,

ami 계열은

주로 저 위에거를 쓰는 듯한데,

나는 뻑이 나쓸 뿐이고,

...

조만간 함 더 시도해 볼 듯하다.

...

유로쪽 버전을 하나 입수했는데..

1.2.1 버전이고,

구글링 상으로는 1.2.5  2009.2 버전의

흔적이 잡히는데,

실체는

가물가물...

 

 

용산 갈 날 받아놓고

노가다로,

hexEdit 해봐야지...

아,

피곤하다.

 

 

 

 

 

2009년 7월 22일 수요일

바이오스 뻑

읽기전에 "바이오스가 나갔는데 먹통되지 부팅이 안될까?" 생각하시는분들은 녹색의

굵은 글씨부분 꼭읽어보세요~~

강조된부분 꼭읽어보세요~~

 

 

바이오스업데이트나 개조 실패로 PC가 작동하지 않을 경우에

혹시나 바이오스 업데이트나 개조를 하시다가 바이오스에 문제가 생긴경우 복구 할수

있는 팁입니다.



* 바이오스보호기능을 갖춘 마더보드의 경우

우선 자신이 쓰고있는 마더보드가 바이오스보호기능을 갖추고 있는지 확인을 합니다
Dual BIOS(GIGABYTE)나 DieHard BIOS(AOpen)을 탑재하고 있는 제품이라면 백업BIOS로 컴을 부팅시켜서 깨진 BIOS를 간단히 복구시킬수 있습니다

Dual BIOS를 탑재한 GA-8PENXP Rev2.0(GIGABYTE)는 2개의 바이오스롬칩을 장착하고 있어서 BIOS를 보호해줍니다

복구기능을 갖고 있지 않은 마더보드라도 많은 경우 회복가능

이 방법은 바이오스가 기본적으로 FDD의 입출력과 ISA그래픽카드의 출력을 당담하는 '부트블록'이라고 불리는 영역은 덮어씌울수 없도록 하드웨어적으로 보호하고 있다는 점이 포인트입니다. 그로인해 BIOS의 다른부분이 파괴되어도 부트블록으로 구동해서 자동적으로 바이오스를 덮어씌울수있는 조작이 가능합니다.
실은 이 부트블록은 통상적인 바이오스업데이트작업에서는 파괴되는 일이 없습니다.
따라서 바이오스보호기능을 갖고 있지 않은 마더보드에서 바이오스업데이트에 실패해서 PC가 작동하지 않게 되어도 FDD로 부팅시킬수 있는 확률은 높습니다.

DOS만 부팅된다면 flash tool로 적당한 버전의 BIOS를 덮어씌워주면 되지만 안타깝게도 그래픽카드는 ISA타입밖에 서포트되지 않습니다. 현재의 일반적인 AGP나 PCI 그래픽카드를 장착하고 있는 PC에서는 화면에 아무것도 표시되지 않고 검은화면만 뜨므로 바이오스를 덮어씌우는 작업을 하기 힘들겁니다



* Award BIOS의 복구방법
DOS는 부팅직후에 AUTOEXEC.BAT를 실행하므로 그 점을 이용합니다. 즉 AUTOEXEC.BAT 안에 BIOS를 업데이트하는 command를 적어두는것입니다.

1. 일반적인 BIOS 업데이트 디스크를 작성합니다. 간단한 DOS 부팅디스크에 DOS버전의 BIOS FLASH TOOL(AWDFLASH.EXE등)과 사용중인 마더보드의 BIOS롬파일을 복사하면 됩니다.
2. 1에서 작성한 플로피디스크에 AUTOEXEC.BAT이라는 파일을 작성하고 아래와 같이 적어둡니다
   awdflash 바이오스롬파일명 /py /sn /cc
[awdflash] 부분은 각 마더보드의 지정된 BIOS FLASH TOOL의 파일명을 사용합니다

3. 2에서 작성한 플로피디스크를 복구해야할 PC에 넣고 전원을 킵니다. 보통의 경우 바로 덮어쓰기를 시작합니다. 단 화면에는 아무것도 표시되지 않으므로(그래픽카드가 ISA카드가 아닌 AGP카드나 PCI카드의 경우) FDD의 엑세스램프로 덮어씌우기의 종료를 판단합니다. 혹시 모르므로 30분이상은 방치해 두도록 합니다.

4. 일단 전원을 끄고나서 플로피디스크를 재투입합니다. 2에서 배치파일만들때 CMOS를 Clear했으므로(/cc 옵션) 부팅때에는 CMOS CHECKSUM ERROR가 발생합니다. 에러메세지가 표시되면 BIOS 셋업 메뉴를 열고 BIOS의 각항목을 적절히 설정합니다.

*AMI BIOS의 복구방법
AMI BIOS의 경우는 BIOS자체가 간단한 복구기능을 갖추고 있기때문에 Award BIOS보다 대응이 쉽습니다
구체적으로 설명하자면 부팅시에 AMIBOOT.ROM이라는 이름의 BIOS 롬파일을 찾고 발견하면 그것을 읽어들여 자동적으로 BIOS를 덮어씌우도록 설계되어 있습니다. 따라서 위에 설명한 것처럼 AUTOEXEC.BAT에 일일이 command를 적는 작업은 필요없습니다. 밑의 수순으로 디스크를 작성합니다

1. 플로피디스크에 BIOS 롬파일을 복사하고 파일이름을 AMIBOOT.ROM으로 변경합니다. 이때의 플로피디스크는 부팅디스크일 필요는 없습니다.

2. 1에서 작성한 플로피디스크를 복구할 PC에 넣고 전원을 킵니다. 보통의 경우 바로 덮어씌우기가 진행되지만 플로피에서 파일읽어들이는 작업이 시작하지 않는 경우는 부팅직후에 Ctrl키와 Home키를 동시에 눌러 보세요. 그래도 여전히 FDD램프에 불이 들어오지 않는 경우는 Ctrl키와 Home키를 연타로 눌러보세요.

3. 덮어씌우기가 종료하면 비프음이 4번 울리고 자동적으로 재부팅이 일어납니다. 혹시 재부팅하지 않는 경우엔 일단 전원을 껏다가 켜줍니다. 화면에 문자가 표시되면 BIOS셋업메뉴로 진입해서 각 항목을 적절히 설정해서 복구를 완료시킵니다

 

롱사모에 ㅋ 이란분이 올리셨는데 너무나 유용해서 올려봅니다.

바이오스가 고장이 나본적이없어 시도해본적은없지만,

바이오스업데이트를 자주하는편이라.. 언젠가는 바이오스가 잘못되는수도 있을거같아. 올려봅니다.

 

 


바탕화면 하나

에전에 받아서 쓰던 이미지인데,

출처를 까 먹었다.  -님께 미안하다는 글만 남긴다.

 

만능 비스타,윈 7 만들기

2009년 7월 20일 월요일

임대차및 매매 요령

*******부동산 임대차및 매매 요령

 

 

 

1) 등기부등본을 꼭 확인하고  등본과 대상물이 일치하는지 확인한다.

대부분 사람들이 등기부 등본을 믿는데 우리나라는 신고제입니다.

즉, 건물을 짓고 등기에 관한 것은 등기권자의 사정에 따라 등기를 하는 것이 보통입니다.

즉, 등기소 직원(공인)이 나와 실측을 하는 것이아니라 등기권자의 임의대로 등기를 하므로써 등본에 기재된 사항과 실건축물과 차이가 나는 경우가 많습니다.

따라서 등기부등본은 정확히 공인력이 없는 서류입니다.

 

2)등기부 등본의 갑구는 소유권에 관한 사항으로 계약시 반드시 등본에 명시된 소유권자와 계약을 해야합니다.

대리인의 경우 위임장을 받으시고 위임장에 날이된 인감이 인감증명서와 동일한지를 확인해야 합니다.

이것은 소유권자가 아버지이고 대리인이 아들일 경우에도 반드시 확인하여 받아야 합니다.

또, 금전이 오갈 때에는 인감이 날인된 영수증 또한 필히 받아야합니다.

 

3) 등기부 등본 을구는 권리에 관한 사항입니다.

근저당이나 가압류등 권리를 제한하는 사항이 기재되어 있는데 임대차의 경우 근저당 최고액이 주택 가액의 50%를 넘으면 아예 처다보지도 마시기 바랍니다.

즉 채권액이 주택가액의 50%를 넘으니 본인의 보증금을 더하면 보증금을 갖다버리는 경우가 발생합니다.

주택임대차 보호법도 너무 믿지 마십시오.

경매주택가의 1/2 내에서 세입자들이 나누어 가져야 하는데 세입자가 많으면 우선변제금도 제대로 받지 못하는 경우가 많이 있으니 참고 바랍니다.

 

4)계약서 작성시 조금 불안한 부분에 대하여서는 특약으로 명시하십시오.

서러 믿거니 하다가 사고가 납니다.

 

위와 같이 부동산을 거래하면 불이익을 당하는 일은 없을 것입니다.

대부분 부동산은 자신의 전재산이기에 남들이 너무 까탈스럽다라고 할 정도로 거래하시면 됩니다.

2009년 7월 17일 금요일

경매란..?

※ 경매란?

부동산경매란, 채권자가 공적기관인 법원의 힘을 빌려 채무자의 부동산을 강제적으로 처분하고 그 매각대금으로 채권을 충당하는 절차를 말함.


★ 경매란 (응찰자의 입장에서) 이런 것!

① 경매에 나온 부동산을 다른 응찰자와 경쟁하여 자기가 정한 가격으로 매입하는 투자수단이다.
② 시가보다 비싸게 사는 것은 있을 수 없으며, 최대한의 이익을 남기는 것을 목적으로 한다.
③ 본인의 부주의가 용납되지 않으며 모든 것을 자기 책임으로 한다.
④ 소유권을 이전받기 전까지는 언제나 불안전하며, 인내와 기다림으로 얻어지는 크고 작은 행운이다.
⑤ 실수할 수 있으나 실수에 매달리지 말고 미련없이 새로운 도전을 시도할 것을 요구한다.
⑥ 혼자보다는 두사람이, 두 사람보다는 세 사람이 실수를 막는다. 그러나 판단이 더디어 질 수 있다.
⑦ 큰 이익을 노리는 사람은 적은 이익을 노리는 사람에게 진다.

※ 강제경매와 임의경매

1. 임의경매

채권자가 대여해준 돈에 대하여 보장을 받기 위해 채무자나 보증인의 부동산에 담보권(근저당권)을 설정하게 되는데, 만약 채무자가 지급기일까지 채권을 변제하지 않을 때에는 채권자가 담보권을 원인으로 하여 별도의 재판을 거치지 아니하고 법원에 경매신청을 하고, 이것으로 채권을 회수하게 되는데, 이와 같은 경매를 임의 경매라 합니다.  금융기관에서 행하는 경매 대부분이 이에 속하며 '담보권 실행을 위한 경매'라고도 합니다.

2. 강제경매

채권자가 대여금 반환과 관련하여 법원에 민사소송(대여금 청구 소송)을 제기하여 채무명의를 득한 후에,  채무명의(집행력 있는 판결정본, 확정된 지급명령, 민사 조정조서, 약속어음 공정증서 등 채권자의 채권에 대한 채권의 존재와 범위(금액)를 증명할 수 있는 증서)를 가진 채권자가 채무자나 보증인 소유의 부동산을 압류, 해당 부동산에 경매신청을 하고, 이를 환가(처분=낙찰) 한 후 그 매각대금으로 채권을 반환 받게 되는데, 이와 같은 경매를 강제 경매라 합니다.

채무명의 : 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위가 표시되고 또한 집행력이 부여된 공정증서를 말함.  채무명의에 의한 강제집행을 신청하기 위해서는 채무명의에 집행문을 부여받아야 하고 송달증명원을 첨부하여야 함.

3. 임의경매와 강제경매

4. 경매신청시 필요서류

임의경매시 필요서류

강제경매시 필요서류

(1) 경매신청서
(2) 근저당권설정 권리증(전세권설정 권리증) 사본
(3) 금전소비대차약정서(및 차용증서) 사본
(4) 부동산등기부등본
(5) 주민등록등본 및 법인등기부등본(채권자.채무자.소유자 중 일부가 법인인 경우)

(1) 경매신청서
(2) 채무명의(집행력 있는 판결문, 확정된 지급명령, 민사 조정조서, 약속어음 공정증서)
(3) 채무명의에 대한 송달증명
(4) 부동산등기부등본
(5) 주민등록등본 및 법인등기부등본(채권자.채무자.소유자 중 일부가 법인인 경우)

※ 신경매와 재경매

1. 신경매

적합한 절차를 거쳐 경매를 실시하였으나 낙찰인이 결정되 않은 경우에 새로운 기일을 정하여 경매를 실시하는 경우를 말함.

- 신경매 사유 : 유찰시, 이해관계인의 이의신청 등으로 낙찰불허가 된 경우

2. 재경매

낙찰자가 낙찰허가를 받고 대금지급기일에 대금을 납부하지 않은 경우 차순위 매수신고인도 없는 경우에 법원의 직권으로 다시 경매를 실시하는 것을 말함.

- 재경매의 매각조건은 이전 경매와 동일하나, 입차보증금은 10%에서 20~30%로 인상됨.

- 재경매의 취소 : 이전 낙찰자는 재경매일 3일 전까지 낙찰대금 및 지연이자, 재경매공고 비용 등을 납부하면 재경매는 취소되고 소유권을 취득하게 됨.

- 이전 낙찰자는 재경매기일에 입찰에 참여할 수 없음.

- 대금미납에 의한 재경매의 경우 이전 낙찰자의 보증금은 몰수되어 배당재단에 산입되나, 경매절차가 취소되거나 취하된 경우에는 전 낙찰자는 보증금 반환을 요청할 수 있다.

※ 개별경매 와 일괄경매

공동담보의 경우 물건마다 사건번호 외에 물건번호를 부여하여 개별적으로 입찰에 부치는 것을 개별경매라 하며 공동담보물의 입찰은 개별경매를 원칙으로 함.

부동산의 위치,형태,이용관계 등을 고려하여 동일인으로 하여금 토지와 건물을 같이 매수하게 하는 것이 고가로 매각시킬 수 있다고 판단되거나,개별입찰을 하는 것이 현저한 가치의 감소를 가져오는 것으로 우려되는 경우에는 경매신청권자의 신청이나,법원의 직권으로 일괄입찰에 부칠 수 있다.


※ 경매의 장단점

 ★ 부동산경매의 장점

1. 시가보다 싸게 구입이 가능
2. 소멸기준권리에 우선하는 권리 외에는 모두 소멸
3. 부동산경기에 영향을 받지 않음
4. 투자대상 부동산의 다양성
5. 토지거래허가지역의 부동산도 토지거래허가 없이 취득 가능
6. 임야매매증명이 없어도 임야를 취득 가능
    (단, 농지의 경우에는 농지취득자격증명을 발급받아 낙찰기일전 까지 제출되어야 함)
7. 고수익성의 확실한 재테크 수단
8. 폐쇄적인 시장성으로 인하여 권리분석(임차인분석), 물건분석, 가격분석 등에 필요한 법률지식 및 경매지식을 습득하고 있어야 한다.

 ★ 부동산경매의 단점

1. 확인하기 힘든 권리로 인한 위험성이 존재한다.

부동산등기부등본만으로 확인이 어려운 권리관계(담보가등기/소유권이전청구권보전가등기 여부) 와 부동산등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 숨어있는 대항력 있는 임차인 (임차권양도(전전대 계약)에 의한 임차인)은 권리분석이 쉽지 않으며, 권리분석을 잘못 하였을 경우에는 큰 손실을 입게 됩니다.

2. 소유권 취득과 부동산 인도의 지연

세입자 및 소유자 등 이해관계인이 항고 를 하면 보통 2~3개월, 재항고 시에는 5~6개월의 기간이 소요되어 소유권취득이 지연되게 되며, 또 명도대상 점유자들이 부동산을 자진 명도해주지 않아 법적인 힘을 빌어(인도명령 및 명도소송) 부동산을 인도 받아야 할 경우에는 더욱 많은 시간이 필요하게 되어 경제적, 시간적으로 손실을 얻게 됩니다.

※ 경매대상

부동산경매의 대상은 부동산입니다. 부동산(不-아니 부. 動-움직일 동. 産-재산 산)이라 함은 토지와 그 정착물(건물 등)을 말하며 ,  부동산과 연속적 관계에 있는 권리(광업권, 지상권 등 부동산과 분리하여 존재 할 수 없는 권리)도 그 대상에 포함.

1. 토지와 건물 및 독립된 부동산으로 취급되는 정착물

- 건물은 토지로부터 독립된 부동산으로 취급되므로 독립적인 경매 대상이 되지만 , 아파트 같은 집합건물은 원칙적으로 토지와 분리해서 경매를 할 수 없습니다.

- 토지에 정착된 공작물 중에서 담장, 구거 등 독립된 부동산으로서 취급할 수 없는 것과 수목은 토지와 함께 하나의 부동산으로 취급하며 독립적인 경매 대상이 되지 못합니다.

- 토지의 공유지분 및 건물의 공유지분, 구분소유권도 독립된 경매 대상이 됩니다.

- 미등기 부동산이라도 채무자의 부동산임이 입증되면, 경매의 대상이 됩니다.
  소유권보존등기는 원칙적으로 소유자가 하는 것이 원칙이나,  소유자가 보존등기를 하지 않아 채권자의 강제집행이 불가능할 경우, 채권자가 소유자를 대신하여 등기신청(대위등기)을 하여 소유자(및 채무자)에게로 등기를 한 후, 경매신청을 하는 방법으로 강제집행을 실행하게 됩니다.

2. 공장재단. 광업재단 공장재단, 광업재단을 구성하는 기계. 기구 등은 동산이라 하더라도 유체동산으로 보지 않고, 저당권의 목적물인 토지, 건물, 광업권등과 함께 부동산에 대한 강제집행의 대상이 됩니다

3. 광업권. 어업권

4. '입목에 관한 법률'에 의하여 소유권보존등기 된 입목

5. 부동산을 목적으로 하는 지상권

6. 등록된 자동차, 중기,선박 및 항공기

※ 집행법원

부동산경매는 부동산 소재지의 법원이 집행법원이 됩니다.
하나의 부동산이 수개의 법원에 중복되어 위치한 경우에는 각 법원에 관할권이 있으며, 법원이 필요하다고 인정될 때는 사건을 한쪽 관할 법원으로 이송하여 경매를 진행할 수 있습니다

※ 이해관계인의 범위와 권리

이해관계인이라 함은 경매부동산에 대한 경매절차에서 중대한 권리를 가진 자를 말하며, 민사소송법은 법률로서 이들의 권리를 보호하고, 경매절차의 전반에 걸쳐 경매에 관여할 자격을 주고 있습니다

1. 이해관계인의 범위

1). 압류채권자(경매신청을 한 채권자 ,  국세 등의 체납처분에 대한 압류채권자)와  집행력 있는 판결정본에 의해 배당요구를 한 압류채권자
 
    ★ 가압류채권자는 이해관계인은 아니지만, 압류가 경합된 경우 집행력 있는 판결정본에 의해 배당요구한 압류채권자는 이해관계인에 포함됩니다.  국세 등의 체납처분에 대한 압류채권자는 압류가 경합 된 경우에 경매신청자와 동일하게 취급하므로 이해관계인이 됩니다.

2). 채무자 및 소유자

3). 경매신청기입등기 전에 부동산등기부등본에 기입된 권리자 :

-
용익물권자(전세권자, 지상권자, 지역권자, 임대차등기를 한 임차권자

- 담보권자(저당권자, 저당채권에 대한 질권자)

- 공유지분의 일부 부동산의 경매시, 다른 공유자

        ★ 그러나, 아파트, 상가 또는 다세대주택 등에서 구분소유적 공유자의 경우에는 공유자라 하더라도 이해관계가 없다 할 것이므로 이해관계인이 되지 않습니다.

- 가등기권리자

4) . 부동산 위의 권리자(압류의 효력발생 시기 전에 부동산등기부등본에 권리 기입이 되어 있지 않더라도 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리를 취득한 자를 )로서 그 권리를 증명한 자.

  - 유치권자 , 점유권자, 특수 지역권자(입회권), 건물등기 있는 토지 임차인, 부동산의 인도와 주민등록을 마친 주택임차인(대항력 있는 임차인), 경매신청기입등기 후에 경매부동산을 취득한 자나 용익물권, 담보물권의 설정등기를 한 자로서 ,
경매집행법원에 그 권리를 증명할 경우에만 이해관계인으로 인정 받게 됩니다.
<대법원 1964. 9. 30. 자 64마525 결정>  

처분금지가처분 채권자, 예고등기권리자, 재경매를 실시하는 경우 전경매의 낙찰인은 이해관계인이 아닙니다

2. 이해관계인의 권리

1. 집행에 관한 이의신청권
2. 배당요구신청이 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 권리
3. 매각조건의 변경에 합의할 수 있는 권리
4. 경매기일에 출석할 수 있는 권리
5. 경락기일에 경락의 허부에 관하여 진술할 수 있는 권리
6. 경락허가 및 불허가의 결정에 대해 즉시항고를 할 수 있는 권리
7. 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리
8. 입찰을 신청할 수 있는 권리
9. 경락 후의 경매신청취하에 동의할 수 있는 권리
<대법원 1961.5. 5.자 4294 민 재항13 결정>

※ 경매의 기본용어

1. 입 찰

입찰은 경매부동산을 낙찰받으려는 입찰신청자들이 서면에 매수가격을 기입하여 신청하면 집행관이 이 이가운데서 최고가를 써낸 입찰신청인을 선정하는 경매방식을 말한다.

2. 유 찰

경매 입찰에 참여한 사람이 없는 경우나 어떠한 이유에서든 낙찰자가 선정되지 않은 경우를 말함.

3. 취 하

경매신청후 채무자가 채무를 변제한 경우와 경매신청채권자가 경매신청을 철회하는 것을 말한다.   ( 최고가매수신고인이 결정된 후에는 최고가 매수신고인의 동의가 필요하며, 차순위 매수신고가 있는 경우에는 그의 동의도 필요하다. 취하기간은 경매절차가 개시된 때부터 경매가 종결되는 시기까지.)

4. 변 경

경매진행 절차상에 하자가 발생된 경우나 지정된 기일에 경매를 진행시킬수 없을때 법원의 직권으로 경매일정이 변경된다. 새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리 변경이 이에 해당한다.

5. 연 기

채무자, 소유자 또는 이해관계인의 신청에 의하여 경매신청채권자의 동의하 지정된 입찰기일을 다음으로 미루는 것을 말하는데, 약 1개월이후에 입찰기일이 다시 지정되며, 실무에서는 변경과 연기를 합쳐 '변연'이라고 한다. 경매신청자에게 연기해 주는 경우는 2회에 한해 가능하다.

6. 정지

채권자 또는 이해관계인이 법원에 대하여 경매진행절차를 정지시키는 것을 말함.

- 임의경매시 경매절차정지에 필요한 서류 :  담보권의 등기가 말소된 등기부등본,담보권등기의 말소를  명한 확정판결의 정본, 채권자가 담보권을 실행하지 않거나 경매신청을 취하하겠다는 취지, 피담보채권의 변제를 받거나 변제유예를 승낙한 취지를 기재한 사유서 등.

7. 취 소

채무의 변제 또는 경매원인의 소멸, 잉여없는 경매의 경우 법원이 경매개시결정을 취소하는 것을 말하며 압류채권자에게 그 사유를 통지한다.

이해관계인은 취소결정이 확정되면 즉시항고를 할 수 있음.

8. 기 각

신청내용이 이유없다고 인정될때 법원이 신청 자체를 받아들이지 않는 것을 말한다.

9. 각 하

각종 신청시 절차나 형식이 부적법한 경우, 법원이 이를 처리하지 않는 조치를 말한다.

10. 이의신청

경매절차상 또는 실체상(임의경매)의 문제에 대하여 이해관계인이 제기하는 신청으로 강제경매는 절차상의 문제에 한하여 이의할 수 있을 뿐이고, 실체상의 문제는 청구이의의 소로 다퉈야 한다. (예:임의경매에서 경매개시결정에 대한 이의신청)

11. 항 고

집행법원이 한 결정이나 명령에 대한 불복절차로 즉시항고는 법률에 특별히 인정된 경우에만 가능하다. (예:경락허가 결정에 대한 즉시항고)

12. 법정지상권

일정한 법적 요건을 갖출 경우에 토지 위의 사용, 수익을 목적으로 하는 권리로 동일소유자의 토지, 건물이 경매로 인하여 건물소유권이 바뀔 때 건물소유자는 법정지상권을 갖는다.

13. 특별매각조건

일반적인 매각조건 외에 별도로 신청채권자의 신청이나 직권으로 부여하는 매각조건으로 특히 유의할 사항임. (별도부담, 지체이자 따위)

14. 우선변제권

경매대금의 배당시 법률에 의하여 우선적으로 변제받을 수 있는 채권 (세금, 소액임차인의 임차보증금, 노임 등)

15. 대항력

다른 권리자에 대하여 우선하는 권리를 법적으로 인정받는 것으로써 임차인이 임차건물의 점유와 주민등록을 이전하면 그 이후 발생하는 다른 권리자에게 대항할 수 있는 권리가 발생하는 것 이 그 일례다. (임차인의 임차물의 점유와 주민등록전입신고는 대항요건과는 구별)

16. 물건번호

여러 개의 부동산을 한꺼번에 경매신청하였을 시, 법원에서 각 분리하여 개별경매하는 경우 각 부동산에 붙여진 번호로 입찰시 반드시 기재하여야 한다.

 

※ 경매물건에 따른 투자분석사항

1. 주택의 투자분석

안정성 : 수해, 풍수, 설해, 해일, 화재, 공해, 가스사고, 지반붕괴, 옹벽석축붕괴, 교통재해, 건물안정성등

쾌적성 :   공지확보, 주변의건축밀도, 공원접근성, 녹지면적, 식재의정도, 오락 위락시설, 시계, 오염도등

편의성 : 주택대부시설, 주차공간, 직장과의 간격, 학교와의 간격, 버스정류장과의 거리, 공공도로와의 거리, 진입도로통행, 구청등 공공시설 간격, 도로진입, 교외진출여부, 역.터미널 간격, 시장관의 거리등

보건성 : 방한성, 방열성, 차음 및 흡음, 통풍성, 일조, 채광, 차광, 청결, 소음, 지형및지질, 수맥, 고압선통과  유무등

경제성 : 지가, 건물가, 건폐율, 용적률, 조세부담, 유지관리비, 보수관리비, 도로상태, 환금성등

내구성 : 사용검사일, 주택의 년수, 주요구조부의 년한, 설비기기의 년한, 방수시설, 방부시설, 방충시설, 주      택의 재건축, 주택의 복구

미관성 :  정원, 건축면적, 주택의장, 주택디자인, 주택소재, 주택색채, 주변경관조화)

2. 토지의 경매 투자시 분석사항

토지의 용도 분석,  입지 분석(도로와의 관계성),  건물의 축조시 건폐율,  용적율, 최소면적등 , 도로분석,   지형 등의 분석,  정착물의 존부 분석,   개량비용(농지전용, 임야전용비용등으로 형질변경할 경우의 비용) 에 대한 분석

3. 건물경매의 투자분석

① 건물의 수리비용과 리모델링비용 ,관리비용 그리고 조세부담, 건물의 감가율 등을 기초로 비용구조를 판단하고, 건물가의 변동에 따른 수익과 임대수익등은 수익구조로 파악하여야 한다,

② 건물면적, 건물의 부대시설 그리고 건물의 연수, 건물의 노후성, 건물의 편의성과 건물의 안전성을 고려하여야 한다.  특히 리모델링에 따른 건물 구조변화와 건물을 구분할 경우에 구조상 가능성을 고려하여 판단한다.

4. 상가건물의 경매투자 분석

상가 건물의 경매는 상가내부, 외부수리비, 상가의 리모델링 비용, 임차인의 명도 및 인도비용, 임차인들이 설치한 시설비나 유익비문제를 고려하여야 할것이며 ,  공실에 따른 손실과 관리비 또한 고려되어야 한다.

5. 공장의 경매투자 분석

공장경매는 동종업을 실행하기 위한 실수요자의 입찰이 유리.. 이는 공장과 그 설비까지도 경매 목적물에 포함되었기 때문이다. 새로운 공장을 건설하기 위한 허가를 받기 위해서는 시간이 소요되고 복잡한 행정절차를 거쳐야 함에도 불구하고 공장을 직접 매수하면 이와 같은 과정이 생략됨으로 투자자에게 유리하게 작용할수 있다.   또한 공장임대를 통해 수익을 확보할수 있고, 종국에는 토지의 용도의 변경을 통해 지가의 상승을 기대할수 있다.  따라서 저가에 매수할수 있는 이점을 살려 투자를 고려 하여 볼수 있다

6. 주의해야할 부동산

1. 종교시설이 있는 건물
2. 토지와 건물의 소유자가 다른경우
3. 외국대사관, 영사관등이 임대한 경우
4. 전용볼링장, 수영장등 스포츠센터
5. 러브호텔
6. 온천지 역 호텔
7. 낙후된 관광지에 위치한 위락시설
8. 신도시의 상가및 상업용나지
9. 위법 건축물, 불법건축물
10. 지방도로변의 음식점, 휴계소, 주유소
11. 묘지가 많은 임야
12. 종교용지, 사적지, 학교용지, 도로용지, 하천용지

 


※ 경매 정보지 보는 법

  1. 정보지의 구성

서부지원 입찰일 : 2004년 05월 25일 10:00
사건번호 2004-18458 물건종별 다세대 감정가 최저가
채권자 대한생명보험 보증금   75,000,000원 48,000,000원
(64.00%)
채무자 김경순 낙찰가  
소유자 김경순 감정기관 대화감정
유찰회수 2회 감정일 2004/01/29
소재지/주변환경 임차관계 등기부상 권리분석
서울시 서대문구 남가좌동 361-51 402호
*연희중학교 북측인근
소규모다세대, 주택 밀집지역
버스정류장인근, 정방향토지
서측6m포장도로접합, 난방설비
철근콘크리트벽돌조 슬래브(평)

(방2)
박종혁 3000만
전입 2002.06.03
(방1)
최정숙 1800만
전입 2002.09.06
확정 2002.09.06
배당요구 2004.03.05

가압 2002.07.19
       대한생명보험
       1억2000만
       (강남지역본부)
강제 2004.01.18
       대한생명보험
       *청구액:34,555,022원

최종소유권이전 2002.04.03
발급일자:2004.02.02
*361-51 402호 등기임

면적/구조 경매진행결과
대지 27.91/273.6(8.44평)
일반주거지역
건물 55.08(16.66평)
(방3)
토지:30,000,000
건물:45,000,000
총 4층 중 4층
보존등기일:1992.04.25

2004.03.28 유찰
2004.04.28 유찰


2. 사건번호/채권/채무/소유

경매의 사건번호와 채권자, 채무자, 소유자를 기재한 부분으로, 채권자 대한생명보험, 채무자 김경순, 소유자 김경순임을 알 수 있습니다.

채권자인 대한생명보험은 채무자 김경순이 원금과 이자금의 지급을 성실히 이행하지 않음으로써 김경순에 대한 채권을 회수하기 위하여 2004타경 18458호로서 경매신청을 한 것입니다.

경매사건번호는 원칙적으로 '년도+타경+사건번호'순으로 표기되지만 대부분의 경매정보지는 '타경'을 생략하고 '-'으로 기재하고 있습니다.

하단의 유찰은 입찰보증금의 액수를 표시하는 것으로, 입찰보증금은 최초매각이나 신매각은 입찰금액이 최저매각가의 10%이지만, 전 매각에서 낙찰이 되었으나 매수인이 매각대금을 납부하지 않아 재매각된 경우는 입찰보증금이 최저매각가의 20%가 되게 됩니다. 그러나 법원마다 약간의 차이가 있으므로 매각당일에 공고된 보증금액을 확인한 후 그에 상응하는 보증금을 납부해야 합니다.

  3. 물건내역

매각부동산의 주소와 구조, 현황 및 토지, 건물의 감정가격과 감정일자가 기재된 곳입니다.

  4. 면적(㎡)

매각부동산의 토지, 건물의 면적을 표시 하는 부분으로, 표시단위는 평방미터(㎡)가 원칙이지만, 일반인들에겐 평방미터(㎡)보다는 '평'으로 표기하는 것이 친숙하고 이해가 쉽기 때문에, 대부분의 경매정보지가 하단에 평방미터(㎡)를 평으로 환산하여 기재하고 있습니다.

평방미터를 평으로 바꾸는 방법
☞ 평방미터 * 0.3025 = 평
평을 평방미터로 바꾸는 방법
☞ 평 / 0.3025 = 평방미터
평방미터에 0.3025를 곱하면 평의 환산 값이 나오고, 반대로 평을 평방미터로 바꾸려면 평 을 0.3025 로 나누면 됩니다.

5. 감정평가액/최저매각가

상단의 75,000,000원은 감정평가액으로 최초매각가격이 되며, 우측의 48,000,000원은 최저매각가격을 뜻하는 것으로 이것으로 유찰 횟수를 가늠할 수 있습니다.
매각가격은 1회 유찰 시 마다 20%(법원에 따라 30%가 감액 되는 경우도 있음)씩 감액되므로
'최초매각가:75,000,000원(유찰) ⇒ 2차 최저매각가:60,000,000원(유찰) ⇒ 3차 최저매각가:48,000,000원(유찰)  이와 같은 과정으로 경매가 진행되었음을 가늠할 수 있습니다.

  6. 성명-임차금-전입일

주거용 건물에 입찰할 때 가장 주의 깊게 확인해야 하는 부분입니다.
주택임차인에 대한 조사를 간과하여 매각 후 매각대금 외에 임차인의 보증금을 추가로 지급해야 하는 경우가 있는데, 이는 임차인에 대한 조사를 확실히 하지 않았기 때문입니다.
이 곳은 임대차에 대한 사항을 기재한 부분으로, 임차인 박종혁은 임대차보증금은 3000만원, 전입일자는 2002.06.03, 확정일자일은 없는 것을 확인할 수 있습니다. 임차인 최정숙은 임대차보증금 1800만원, 전입일자는 2002.9.6, 확정일자 2002.9.6 이며 2004.03.05일 배당요구한것을 알수있습니다.

경매 정보지 상에는 인수되는 임차인이 없고, 임차인란이 공란으로 되어 있어도 이를 맹신해서는 아니 되며, 반드시 동사무소에서 부동산등기부등본으로 점유자들을 확인해야 합니다.

  7. 등기부상의 권리관계

매각부동산에 대한 등기부등본상의 권리관계를 기재한 곳입니다.
입찰자는 매각대금 외에 인수해야 하는 권리 일부를 부동산등기부등본으로서 확인할 수 있습니다.


※ 조사자료 보는법

★ 입찰물건 명세서의 확인 사항

법원 민사집행과(경매계)에서 입찰기일 1주일 전에 입찰물건명세서를 일반인이 열람할 수 있음.

1. 부동산 현황조사 보고서

(1) 부동산의 위치, 현황, 용도, 구조
(2) 공부상과 실제가 다른 경우에 그 내용
(3) 점유자, 점유부분, 점유의 원인, 점유기간
(4) 제시 외 건물이나 건축중인 경우 그 사항

2. 감정평가서

(1) 감정평가액과 산출근거 및 산출방법
(1) 건물 및 토지의 상태
(2) 부동산의 주변 상황(교통, 도로, 도시계획과 공법상의 제한 여부)
(3) 임대사항


경매기록조서( 입찰당일에 한하여 열람할 수 있고 이로써 최종 확인하여야)

권리변동 관계, 대위변제 등으로 인한 인수채권의 추가 발생 여부, 송달의 적법 여부,   공고,게시 등 절차상 하자 여부, 추가배당 여부

▶ 입찰희망자는 매각물건 명세서로써 매각부동산의 전반적인 권리사항을 확인할 수 있습니다.
그러나, 매각물건 명세서는 매각기일 1주일 전까지의 사항에 대해서 작성된 자료이고, 열람시기와 매각기일 사이(1주일)에 권리변동이 있을 수 있으므로, 매각물건 명세서만을 확인하고 입찰해서는 아니되며, 주민등록등본과 부동산등기부등본, 그리고 현장(부동산소재지)확인으로서 권리분석을 하고, 매각당일에 한하여 열람이 가능한 경매기록조서로 최종확인을 한 후 입찰을 결정해야 할 것입니다.

주민등록등본

가장 주의 깊게 확인해야 할 부분은 점유자의 전입일자이며, 이때 임대차계약서 상의 계약인(세대주)과 그 가족 및 동거인들의 전입일자도 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 가족 중 일부가 우선 전입하고 그 후에 임차인(임대차계약서 상의 계약인)이 전입을 한 경우에는 임차인의 전입일자를 기준으로 하지 않고, 가족 중 일부의 최초 전입일을 전입일자로 적용하게 됨 .  즉,  대항력의 구성요소인 전입신고일자는 임차인(임대차계약서 상의 계약인)과 그 가족 중 우선하는 일자를 기준으로 함.

경매가 진행중인 부동산에 대해서는
'주민등록법 시행규칙 제12조 2항 (행정자치부령 제59호) ' 에 의하여 전입일자의 확인이 가능, 이때 열람하려고 하는 부동산이 경매진행 중임을 증명할 수 있는 자료(신문공고 및 경매 정보지)만 동사무소에 제출하면 됨.

★ 등기부등본 보는 법

단독주택의 경우는 토지등기부와 건물등기부가 별도로 있으나 ,  아파트 등 집합 건물의 경우 하나의 등기부에 건물부분과 대지부분에 관한 사항이 함께 기재 되어 있습니다.

즉 건물에 관한 사항은 1동의 건물의 표시
(당해 아파트가 소속된 건물의 지번, 구조, 동수, 층별 면적 및 도면을 편철한 책수와 장수가 기재됨) 와  전유부분의 건물의 표시(당해 아파트의 구조, 층수,호수, 면적 및 도면을 편철한 책수와 장수가 기재됨)가 공시되어 있고, 토지에 관한 사항은 대지권의목적인 토지의 표시란(당해 아파트가 속하여 있는 건물에 관한 토지들의 지번 및 각 토지의 총면적이 기재됨) 및 대지권의 표시란(당해 아파트에 전속된 지분의 표시)에 각 기재되어 있습니다.

갑구와 을구란의 표시는 토지에 관한 사항과 건물에 관한 사항이 하나의 등기부에 기재되어 있는 것이외는 단독주택의 경우와 같습니다.
 
▶ 표제부에서 유의 할 사항
 
집합건물등기부등본의 경우 표제부가 전체 건물에 대한 표제부(동별 표제부)와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부(호별 표제부)로 나뉘어져 있습니다.

▶ 갑구에서 유의 할 사항

압류, 가압류등기, 예고등기, 소유권이전청구권 가등기와 같이 소유권에 대해 분쟁의 소지가 있는 사항이 있는 지 여부를 살펴봅니다.

 - 첫째, 소유권에 대한 압류,가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있는지 보아야 합니다.

채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다.그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다. 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소 될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.

- 둘째, 예고등기에 관한 것입니다.

예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.
원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소 등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따릅니다.구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다.

- 셋째,
가등기에 관한 것입니다.

"가등기"   다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것입니다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소합니다.

 

▶ 을구에서 유의 할 사항

- 을구에 있어서는 근저당권· 저당권, 전세권· 지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다.
선순위 저당권이나 근저당권 권리자가 경매 등의 방법으로 권리를 실행하면 재산을 잃을 수도 있으며, 전세권이 설정된 경우는 매수자가 그 건물을 사용할 수 없으므로 유의해야 합니다.

- 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.

- 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다.

- 그외 지상권·지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다.

- 전세권·지상권·지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 합니다.

 

▶기 타

갑구상의 소유권변동이 최근에 자주 발생한 경우나, 상속받은 경우로서 진정한 소유권자인지 의심스러운 경우 등은 등기부상의 소유자라고 하더라도 나중에 진정한 소유자 여부로 다툼이 있을 수도 있으므로 각별히 주의해야 합니다.

 

▶등기된 권리의 순위

각 등기는 등기한 순서 대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부기등기(순위번호가 1-1또는 2-1 등으로 기재된 경우)의 순위는 주등기의 순위에 의합니다.   그러나 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합니다. 갑구와 을구사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리게 됩니다.


※ 경매물건 선별요령

경매물건의 선별은 입찰자 개인의 몫이다.  통상 경매물건 선별은 취득목적의 결정 - 지역과 종목 선정 - 투자금액범위 설정 -  권리분석 - 임대차분석의 순으로 진행된다.  이 과정에서 경매 수익성 여부가 결정된다고 해도 과언이 아니다.

◇ 취득 목적과 지역. 종목 선정

부동산 물건을 취득하는 목적은 대개 두 가지이다. 하나는 투자고 또 하나는 실수요이다. 투자가 목적이라면 역세권의 오피스텔, 강남 아파트, 재건축단지 주변의 연립주택, 상업지역 상가, 공장 수요가 많은 지역의 공장, 도로 여건이 양호한 개발용 토지 등이 알맞다.

반면 실수요가 목적이라면 입지여건을 보다 꼼꼼하게 살펴야 한다. 주거시설의 경우 학교시설, 교통여건, 쇼핑환경, 단지환경 등 가족 구성원 전체에 골고루 혜택이 갈 수 있는 지역이어야 한다. 공장 역시 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 거리 등을 따져봐야 한다. 지역 선정이 어려운 경우엔 자신이 거주하고 있는 지역 일대를 범위로 설정해보고 투자대상을 고르는 것도 좋은 예다
.

◇ 투자금액 결정

경매 취득시 낙찰가외에 제세공과금(낙찰가의 5.8%), 소유주 또는 임차인 이주비용, 수리비용 및 경매컨설팅 의뢰시의 수수료(감정가의 1.0%~1.5%) 등의 비용이 소요된다.  금융권을 통해 경락잔금대출을 쉽게 할 수 있기 때문에 잔금대출을 포함하여 경매물건이 과연 금액적으로 소화할 수 있는 범위 안에 있는가를 보아야 한다.

요즈음에는 신건입찰사례가 부쩍 늘고 경매과열양상으로 낙찰가가 대폭 증가하였지만 유찰횟수로 볼 때 대개 아파트의 경우 1회 이상, 다세대주택의 경우 2회 이상, 공장과 대지의 경우 3회 이상 유찰된 것만을 고르는 것도 물건 검색의 수고를 더는 방법이다.

◇ 권리관계와 임대차 분석

가장 어려운 부분이지만 원칙을 정해 놓고 보면 의외로 간단하다.  말소기준권리보다 앞선 전세권, 임차권, 소유권이전청구권 가등기, 지상권 및 대항력 있는 주택임차인이 있으면 낙찰인이 이를 인수하게 된다.

최선순위 채권액이 소액일 경우 후순위 권리자가 이를 대위변제하면 선순위로 지위가 상승하는 사례가 종종 있다. 특히 후순위 임차인이 대위변제하는 경우가 많으며, 대위변제한 임차인은 낙찰인에게 대항력이 생긴다. 경매정보상에 '유치권 주장'이라는 내용이 표기된 경우에는 물건 선정에 신중하여야 한다. 유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스란히 떠안게 되는 수가 있다.

'법정지상권성립여지가 있음' 또는 '제시외 건물 소재'라고 표기된 물건역시 피하는 것이 좋다. 법정지상권은 경매로 토지와 건물의 소유주가 달라지는 경우로서 토지의 낙찰자는 원하는바 대로 토지를 이용할 수가 없게 된다.  권리사항에 '예고등기'가 되어 있으면 등기의 말소, 회복에 관한 재판이진행중이라는 뜻이다. 이 경우는 비록 '예고등기'가 후순위라 하더라도 재판이 끝날 때까지는 효력을 갖기 때문에 자칫 낭패를 볼 수가 있다.

그럼 일반적으로 말하는 우량물건이란 어떤 물건을 말할까?

경매주택에 임차인이 없이 소유자가 거주하는 주택
주로 아파트, 빌라물건중에 많고, 낙찰후 주택을 명도 받는데 보름에서 1개월 정도 소요된다. 만약 집주인이 집을 비워주지 않을 때는 해당법원에 인도명령을 신청하면 2~3주후 명도집행이 가능하기 때문이다.

선순위 임차인의 전세금을 안고 싸게 구입할 수 있는 물건
이런 물건은 낙찰자가 안고 사야할 전세금이 얼마인지 정확히 파악한 후 전세금액과 시세차액 만큼 떨어질 때까지 기다린 후 구입하면 명도받기가 무척 수월하다. 총 구입대금중 일부는 법원에 내면 되고, 임차인을 내보낼 때 전세금을 뽑아주면 되므로 분납의 효과도 생긴다.

소액임차인만 거주하는 주택
소액임차인이란 주택임대차보호법상 임대보증금이 서울 및 수도권 4,000만원, 광역시 3,500만원, 기타지역 3,000만원 이하의 임차인을 말하는데, (근)저당 (가)압류. 담보가등기 등의 말소기준권리보다 먼저 전입신고 되어있다면 최선순위로 각각 1,600만원, 1,400만원, 1,200만원씩 낙찰대금에서 배당받을 수 있다. 그리고, 법원에서 배당받기 위해서는 전세계약서, 주민등록등본, 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문에 배당받기 위해서는 먼저 집을 비워야 한다.

세입자들이 확정일자가 빨라 법원에서 전액 배당받는 주택
경락대금에서 전세보증금 전액을 배당받는 주택도 좋은 물건이다. 명도가 자동적으로 해결되기 때문이다.

 


경매절차도

     

※ 경매신청시 구비서류

1. 경매신청서 기재사항

① 채권자, 채무자의 표시  ② 집행법원의 표시  ③ 부동산의 표시  ④ 경매원인이 된 일정한 채권  ⑤ 변제 받고자 하는 일정한 채권과 청구금액.

2. 채권의 존재를 증명할 수 있는 근저당권, 전세권설정계약서 및 채무명의(집행력 있는 판결정본, 확정된 지급명령, 조정조서, 약속어음 공정증서)

3. 채무명의의 송달증명

4. 부동산등기부등본

5. 미등기 부동산인 경우에는 대위등기 신청서에 경매신청 부동산이 채무자 소유임을 증명할 수 있는 토지(임야)대장이나 건축물관리대장 또는 재산세과세증명을 첨부.

6. 채권자, 채무자가 행위무능력자인 경우에는 호적등본을, 법인인 경우는 법인의 대표자임을 증명하는 법인등기부등본(초본)을 제출.

7. 등록세,교육세 영수필통지서 및 확인서 : 부동산소재지 관할 시청, 구청, 군청에서 발급 (고지서발급신청서에 경매신청서를 첨부) .

8. 부동산목록 30통

9. 경매비용을 예납하고 , 소정의 인지를 첨부( 채무명의의 수에 따라)

경매신청비용 및 계산방

 

※ 입찰절차 개관
매각공고 통상매각(입찰)기일 14일전 일간신문과 법원게시판에 공고된 매각공고 또는 경매정보 회사의 경매정보를 보고 적당한 물건을 선택합니다.
물건조사
& 현장답사
매각기일 7일전부터 법원 민사과 경매계에 비치된 경매서류(매각물건 명세서, 임대차조사서, 감정평가서, 이해관계인 열람표, 현황조사보고서, 배당요구서)를 열람하셔야 합니다.

그 밖에 법원에 비치되어 있지 않은 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장,주민등록등본을 열람하여 부동산에 대한 권리를 꼼꼼히 체크 해야 합니다.
서류열람이 끝난 후 현장답사를 하여 입찰물건의 상태(노.후), 세입자 관계를 확인 한 후 인근 중개업소를 통해 시세를 파악하여 응찰여부를 최종 결정합니다.
입찰 당일 경매는 보통 오전10시에 법원에서 진행되며, 응찰자는 약 1시간 동안 법원에 비치된 경매서류를 최종적으로 다시 한번 꼼꼼하게 점검해야 합니다.

경매가 연기/취하/정지될 경우 사전 공고 없이 입찰당일 진행하지 않을 수 있으므로 법원의 매각물건목록을 체크하여
진행여부를 확인해야 합니다.

▷기본준비물 : 매수신청(입찰)보증금(최저매각가의 10%), 도장, 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권등)
단, 경매개시결정일(경매기입등기일)이 7월 1일 이전일 경우 응찰가의 10%
▷대리응찰시 : 매수신청보증금, 대리인도장, 대리인주민등록증, 본인인감증명서, 위임장(본인인감날인)
입찰
개시선언
집행관이 종울림으로 입찰개시선언을 하고, 개찰시각을 알립니다.   보통 경매진행시간은 1시간에서 1시간 30분 정도 입니다.
입찰표 작성 입찰표와 입찰봉투는 입찰자들이 자유롭게 사용하도록 입찰장소에 비치해 놓습니다. 입찰봉투는 입찰보증금을 넣는 흰 색 작은 봉투 및 이 보증금 봉투와 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투 두 가지가 있습니다.

입찰표 에는 ①사건번호 ②입찰자 성명과 주소 ③부동산의 표시 ④입찰가격 ⑤대리인이 입찰하는 경우 대리인의 성명과 주소를 기재하고 ⑥그밖에 입찰보증금액도 기재합니다.
입찰함에 입찰봉투 투입 입찰보증금봉투와 입찰표를 함께 넣은 큰 봉투상단의 수취증을 떼고 입찰함에 넣습니다.
입찰
마감선언
입찰은 통상 11시 30분경에 마감됩니다.
개찰 및 최고가입찰자결정 입찰 후 약 한 1시간 이후에 사건번호순으로 개찰결과를 발표합니다. 가장 높은 가격으로 응찰한 사람이 최고가매수인(입찰자)로 결정되며 (서류기재금액과 실제 보증금 금액이 틀릴 경우 낙찰이 불허가될 수 있으니 기재금액과 실제 보증금금액을 꼭 확인하셔야 합니다) 최고가 응찰자가 2인 이상일 경우에는 해당자 들만 추가입찰을 실시합니다.

추가입찰의 입찰자는 전에 제시했던 응찰가보다 낮게 응찰할 수 없으며, 이 경우 입찰을 포기한 것으로 봅니다. 추가입찰 실시 후 또 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 해당자 중 추첨에 의해 최고가입찰자가 정해집니다. 또한 추가입찰을 실시했을 때 추가입찰 자격이 있는 해당자들이 입찰에 응하지 않은 경우에도 추첨에 의하여 최고가 입찰자를 정하게됩니다.

최고가 매수신고인(입찰자) 이외 응찰자 중 최고가 입찰액 에서 보증금을 공제한 금액 보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 매수 신고를 할 수 있습니다. 이 제도는 낙찰자가 대금을 납부하지 못할 경우 재경매 등의 절차로 인해 경매지연 방지를 위한 목적으로 시행되고 있으며, 차순위매수신고를 하면 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.  또 낙찰허가 결정 전에 항고가 제기하면 보증금을 돌려 받지 못하는 기간이 5∼6개월에 이를 수도 있기 때문에 꼭 필요한 경우가 아니라면 차순위 매수(입찰)신고는 피하는 것이 좋습니다.
 입찰종료 최고가 매수신고인(입찰자) 및 차순위 매수(입찰)신고인이 결정되면 집행관은 성명과 가격을 호창하고 입찰이 종료되었음을 알립니다. 응찰자가 없는 부동산은 입찰불능으로 처리하고 종료을 알립니다. (유찰이라는 말은 정식용어가 아니며 입찰불능(또는 경매불능)이라 하는 것이 정확한 표현입니다.)

입찰불능이 되면 다음 경매기일(통상 40일 후)에 다시 진행됩니다. 경매종결을 알린후 최고가 매수신고인(낙찰자)과 차순위 매수신고인은 보증금 영수증을 받고 낙찰을 받지 못한 자는 입찰자용 수취증과 주민등록증을 제시하고 입찰표의 보증금 반환란 에 서명 후 입찰 보증금을 반환 받습니다.
 낙찰
(매각결정)
매각결정기일(낙찰일) - 매각기일(입찰일) 이후 통상 7일 뒤 - 에 법원판사는 낙찰 불허가사유 유무(미성년자,금치산자, 한정치산자여부, 농지취득자격증명 발급여부 등)심사하고,  이해관계인(부동산에 대해 권리를 행사할 수 있는 채권/채무/소유자)의 진술로 법이 정한 이의 사유가 있는지 여부를 조사한 뒤 낙찰의 허가또는 불허가결정을 선고합니다.  낙찰허가 선고 후 비로소 낙찰자가 확정됩니다.
낙찰 허부에 대한 즉시항고 낙찰허가 / 불허가의 결정에 의해 손해를 본 이해관계인이나 낙찰자 또는 입찰자도 결정에 대하여 즉시항고 할 수 있습니다.

항고를 할 때에는 반드시 항고이유가 기재된 항고장을 제출하거나 항고장 제출일로부터 10일 이내에 항고 이유서를 법원에 제출하여야 합니다. 또한 항고를 하려는 모든 사람은 보증으로 매각대금의 10%에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 합니다. 보증제공이 없으면 법원은 항고를 인정하지 않습니다.

채무자나 소유자가 아닌 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고일로부터 항고기각결정 확정일까지의 이자액에 대한 반환요구를 할 수 없으며, 몰수한 항고금액은 배당금액에 포함하여 나중에 배당하게 됩니다.
대금납부 낙찰허가결정이 확정되면 대금지급기한을 정해 낙찰자와 차순위 매수(입찰)신고인에게 통지되고, 낙찰자는 대금지급기한까지 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.

대금납부는 법관으로부터 납부명령서를 수령하여 법원 출납공무원에게 납부명령서를 제출하면 낙찰자에게 납부서를 교부해 주고 낙찰자는 교부받은 납부서를 법원보관금취급점(구내 은행)에 제시하여 낙찰대금을 납부할 때 법원보관금영수증을 받으면 대금납부가 완료됩니다.
납부금액은 낙찰가격에서 입찰보증금을 제외한 금액입니다.

낙찰자는 배당받을 채권자의 승낙이 있을 경우 낙찰대금한도 내에서 낙찰 대금납부 대신 채무인수가 가능하며, 배당받을 채권자가 동시에 낙찰자인 경우에는 본인수령 배당액과 낙찰대금을 배당액에서 상계할 수 있습니다. 단, 채권자와 낙찰자가 동일한 경우 상계신청은 매각결정기일이 끝날때까지 법원에 신고하여야 합니다. 낙찰 대금액이 배당액보다 클 경우에는 상계한 잔액을 현금으로 납부 하여야 합니다. 채무인수 또는 상계를 위하여는 미리(가능하면 대금 납부기일이 지정되기 전에 하는 것이 좋음)법원에 신청서를 제출하여야 합니다.

낙찰자는 낙찰대금을 완납한 때에 권리를 확정적으로 취득하게 됩니다.
이에 따라 차순위입찰신고인은 낙찰자 대금납부 후 즉시 보증금을 반환받을 수 있습니다. 만약 낙찰자가 지정된 대금 지급기한까지 낙찰대금을 지급하지 않고, 차순위 매수(입찰)신고인이 있을 경우 법원은 차순위 매수(입찰)신고인에 대한 낙찰허부를 결정하게 됩니다.

차순위 매수(입찰)신고인에 대하여 낙찰허가 결정이 내려진 때에는 종전 낙찰자는 입찰보증금의 반환을 청구하지 못하며, 입찰보증금은 배당에 포함됩니다. 차순위입찰신고인에 대해 낙찰기일을 다시 지정하여 낙찰허가결정을 하고, 대금지급기일을 지정하게 되는데 새로 정해진 대금지급기일에도 대금납부를 하지 않으면 재입찰을 하게 됩니다.

재입찰은 전낙찰자가 낙찰 받았던 때의 최저경매가로 진행되며, 전낙찰자는 입찰에 참가할 수 없습니다. 다만, 전낙찰자가 재입찰기일의 3일전까지 낙찰대금, 지연이자(대금지급기일로부터 대금납부일까지의 年25%의 비율에 의한 이자)와 재입찰절차의 비용을 납부한 때에는 재입찰절차를 취소하게 됩니다.
배당 낙찰자가 낙찰대금을 완납 후 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여 배당을 하게 됩니다. 각 채권자는 법원에서 통보한 배당요구 마감일까지 채권의 원금, 이자, 비용 기타부대채권의 계산서를 제출하여야 합니다.

만일 채권자가 계산서를 제출하지 않았을 경우에는 배당 요구서등 기타기록에 첨부된 증빙서류를 참고해 채권액을 계산하며, 배당요구 마감일 이후에는 채권액을 보충할 수 없습니다.

법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구 채권자에게 열람시켜 의견을 듣고, 즉시 조사할 수 있는 증거서류를 조사한 다음 배당표원안에 추가/정정하여 배당표를 완성, 확정합니다.
소유권 이전 낙찰자의 대금완납으로 낙찰 부동산에 대한 소유권을 낙찰자가 취득하므로, 법원은 낙찰자 명의의 소유권이전등기와 낙찰자가 인수하지 아니하는 부동산의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.

등기와 말소비용은 낙찰자의 부담이므로, 낙찰자로부터 주민등록표등본, 등록세 영수필 통지서및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등 첨부서류가 제출되었을 때 법원은
소유권이전등기등을 촉탁하게 됩니다.
부동산
인도명령
낙찰자가 낙찰대금 완납 후에는 채무자에 대해 낙찰부동산을 인도할 것을 요구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금 완납후 6월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 낙찰 부동산을 강제로 낙찰자에게 인도케하는 내용의 인도명령을 신청하여 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.

낙찰자는 점유자가 매수인에게 대항 할 수 있는 권리을 가진 경우 이외에는 인도명령을 신청할 수 있습니다.


출처 : 스위티님의 블로그 경매란 1절에서


2009년 7월 16일 목요일

묵시의 갱신

 

 

묵시의 갱신
묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것입니다.

묵시의 갱신이 되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.
 

  묵시의 갱신이란?


      묵시의 갱신이란, 임대차기간이 만료된 경우 임차인의 보호를 위해 법률의 규정에 따라 임대차관계를 존속시키는 것을 말합니다.


      「주택임대차보호법」은 임대차기간이 만료되기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차가 갱신되도록 하는 규정을 두고 있습니다.


    ㆍ 즉, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항).


  묵시의 갱신의 요건


      임대차기간이 끝났을 것


    - 묵시의 갱신은, 임대차기간의 정함이 있는 경우(2년 또는 2년 미만으로 정한 경우)나 그 기간의 정함이 없는 경우이거나를 불문하고 2년이 끝났을 때 갱신됩니다. 다만, 2년 이상으로 정한 경우에는 2년 이상의 기간이 끝났을 때 갱신이 됩니다.


    - 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 경우, 임차인은 선택적으로 2년 미만의 약정기간을 주장할 수도, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항).


    - 그러나 2년 미만의 약정을 주장할 수 있는 것은 약정기간 만료에 따른 임대차의 종료를 이유로 임차보증금반환청구권을 행사하는데 한정되기 때문에 2년 미만의 약정기간을 선택하여 묵시의 갱신을 할 수는 없습니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결).


    ㆍ 임대차기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간이 2년으로 간주되기 때문입니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항).


      갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았을 것


    - 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않고, 임차인도 그 기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에 갱신됩니다(「주택임대차보호법」 제6조).


    ㆍ 따라서 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.


    - 갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.


    - 계약조건 변경의 통지는, 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.



 

유용한 법령정보 - 2

 

 

 

 

    < 주택임대차 계약을 갱신하는 경우에 특별한 방법이 필요한가요? >

 

    Q. 임차인 A는 임대인 B와 2007년 5월 1일 계약기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2009년 5월 현재 임대인 B는 계약 갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이 때 임차인 A와 임대인 B의 주택임대차계약은 어떻게 되나요?

 

    A. 임대인 B가 주택임대차계약 종료시점인 2009년 4월 30일을 기준으로 6개월전부터 1개월전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 한 바 없거나 계약조건을 변경하지 않았다면, 위 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이를 묵시의 갱신이라고 하며, 이때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건 변경의 통지를 하지 않아야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조).

 


 

  묵시의 갱신의 효과


      주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).


      보증금 및 차임
  

    - 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.


      임대차기간


    - 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 정하지 않은 것으로 간주되고, 기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 2년으로 간주하기 때문에 임대차기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 제6조제2항, 대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결).


  묵시의 갱신의 예외


      임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항).


    - 따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.


  묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지


      주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 제6조의2제1항).


    - 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).