|
※ 경매란? 부동산경매란, 채권자가 공적기관인 법원의 힘을 빌려 채무자의 부동산을 강제적으로 처분하고 그 매각대금으로 채권을 충당하는 절차를 말함.
① 경매에 나온 부동산을 다른 응찰자와 경쟁하여 자기가 정한 가격으로 매입하는 투자수단이다. ※ 강제경매와 임의경매 1. 임의경매 채권자가 대여해준 돈에 대하여 보장을 받기 위해 채무자나 보증인의 부동산에 담보권(근저당권)을 설정하게 되는데, 만약 채무자가 지급기일까지 채권을 변제하지 않을 때에는 채권자가 담보권을 원인으로 하여 별도의 재판을 거치지 아니하고 법원에 경매신청을 하고, 이것으로 채권을 회수하게 되는데, 이와 같은 경매를 임의 경매라 합니다. 금융기관에서 행하는 경매 대부분이 이에 속하며 '담보권 실행을 위한 경매'라고도 합니다.
2. 강제경매 채권자가 대여금 반환과 관련하여 법원에 민사소송(대여금 청구 소송)을 제기하여 채무명의를 득한 후에, 채무명의(집행력 있는 판결정본, 확정된 지급명령, 민사 조정조서, 약속어음 공정증서 등 채권자의 채권에 대한 채권의 존재와 범위(금액)를 증명할 수 있는 증서)를 가진 채권자가 채무자나 보증인 소유의 부동산을 압류, 해당 부동산에 경매신청을 하고, 이를 환가(처분=낙찰) 한 후 그 매각대금으로 채권을 반환 받게 되는데, 이와 같은 경매를 강제 경매라 합니다.
▶ 채무명의 : 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위가 표시되고 또한 집행력이 부여된 공정증서를 말함. 채무명의에 의한 강제집행을 신청하기 위해서는 채무명의에 집행문을 부여받아야 하고 송달증명원을 첨부하여야 함. 3. 임의경매와 강제경매 4. 경매신청시 필요서류
※ 신경매와 재경매 1. 신경매 적합한 절차를 거쳐 경매를 실시하였으나 낙찰인이 결정되 않은 경우에 새로운 기일을 정하여 경매를 실시하는 경우를 말함. - 신경매 사유 : 유찰시, 이해관계인의 이의신청 등으로 낙찰불허가 된 경우 2. 재경매 낙찰자가 낙찰허가를 받고 대금지급기일에 대금을 납부하지 않은 경우 차순위 매수신고인도 없는 경우에 법원의 직권으로 다시 경매를 실시하는 것을 말함. - 재경매의 매각조건은 이전 경매와 동일하나, 입차보증금은 10%에서 20~30%로 인상됨. - 재경매의 취소 : 이전 낙찰자는 재경매일 3일 전까지 낙찰대금 및 지연이자, 재경매공고 비용 등을 납부하면 재경매는 취소되고 소유권을 취득하게 됨. - 이전 낙찰자는 재경매기일에 입찰에 참여할 수 없음. - 대금미납에 의한 재경매의 경우 이전 낙찰자의 보증금은 몰수되어 배당재단에 산입되나, 경매절차가 취소되거나 취하된 경우에는 전 낙찰자는 보증금 반환을 요청할 수 있다. ※ 개별경매 와 일괄경매 공동담보의 경우 물건마다 사건번호 외에 물건번호를 부여하여 개별적으로 입찰에 부치는 것을 개별경매라 하며 공동담보물의 입찰은 개별경매를 원칙으로 함. 부동산의 위치,형태,이용관계 등을 고려하여 동일인으로 하여금 토지와 건물을 같이 매수하게 하는 것이 고가로 매각시킬 수 있다고 판단되거나,개별입찰을 하는 것이 현저한 가치의 감소를 가져오는 것으로 우려되는 경우에는 경매신청권자의 신청이나,법원의 직권으로 일괄입찰에 부칠 수 있다. |
|
※ 경매의 장단점 ★ 부동산경매의 장점
1. 시가보다 싸게 구입이 가능 ★ 부동산경매의 단점 1. 확인하기 힘든 권리로 인한 위험성이 존재한다. 부동산등기부등본만으로 확인이 어려운 권리관계(담보가등기/소유권이전청구권보전가등기 여부) 와 부동산등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 숨어있는 대항력 있는 임차인 (임차권양도(전전대 계약)에 의한 임차인)등은 권리분석이 쉽지 않으며, 권리분석을 잘못 하였을 경우에는 큰 손실을 입게 됩니다.
2. 소유권 취득과 부동산 인도의 지연 세입자 및 소유자 등 이해관계인이 항고 를 하면 보통 2~3개월, 재항고 시에는 5~6개월의 기간이 소요되어 소유권취득이 지연되게 되며, 또 명도대상 점유자들이 부동산을 자진 명도해주지 않아 법적인 힘을 빌어(인도명령 및 명도소송) 부동산을 인도 받아야 할 경우에는 더욱 많은 시간이 필요하게 되어 경제적, 시간적으로 손실을 얻게 됩니다. ※ 경매대상 부동산경매의 대상은 부동산입니다. 부동산(不-아니 부. 動-움직일 동. 産-재산 산)이라 함은 토지와 그 정착물(건물 등)을 말하며 , 부동산과 연속적 관계에 있는 권리(광업권, 지상권 등 부동산과 분리하여 존재 할 수 없는 권리)도 그 대상에 포함.
1. 토지와 건물 및 독립된 부동산으로 취급되는 정착물 - 건물은 토지로부터 독립된 부동산으로 취급되므로 독립적인 경매 대상이 되지만 , 아파트 같은 집합건물은 원칙적으로 토지와 분리해서 경매를 할 수 없습니다. 2. 공장재단. 광업재단 공장재단, 광업재단을 구성하는 기계. 기구 등은 동산이라 하더라도 유체동산으로 보지 않고, 저당권의 목적물인 토지, 건물, 광업권등과 함께 부동산에 대한 강제집행의 대상이 됩니다 3. 광업권. 어업권 4. '입목에 관한 법률'에 의하여 소유권보존등기 된 입목 5. 부동산을 목적으로 하는 지상권 6. 등록된 자동차, 중기,선박 및 항공기 ※ 집행법원 부동산경매는 부동산 소재지의 법원이 집행법원이 됩니다.
하나의 부동산이 수개의 법원에 중복되어 위치한 경우에는 각 법원에 관할권이 있으며, 법원이 필요하다고 인정될 때는 사건을 한쪽 관할 법원으로 이송하여 경매를 진행할 수 있습니다 ※ 이해관계인의 범위와 권리 이해관계인이라 함은 경매부동산에 대한 경매절차에서 중대한 권리를 가진 자를 말하며, 민사소송법은 법률로서 이들의 권리를 보호하고, 경매절차의 전반에 걸쳐 경매에 관여할 자격을 주고 있습니다
1. 이해관계인의 범위 1). 압류채권자(경매신청을 한 채권자 , 국세 등의 체납처분에 대한 압류채권자)와 집행력 있는 판결정본에 의해 배당요구를 한 압류채권자
★ 가압류채권자는 이해관계인은 아니지만, 압류가 경합된 경우 집행력 있는 판결정본에 의해 배당요구한 압류채권자는 이해관계인에 포함됩니다. 국세 등의 체납처분에 대한 압류채권자는 압류가 경합 된 경우에 경매신청자와 동일하게 취급하므로 이해관계인이 됩니다.
2). 채무자 및 소유자 3). 경매신청기입등기 전에 부동산등기부등본에 기입된 권리자 : - 담보권자(저당권자, 저당채권에 대한 질권자) - 공유지분의 일부 부동산의 경매시, 다른 공유자 ★ 그러나, 아파트, 상가 또는 다세대주택 등에서 구분소유적 공유자의 경우에는 공유자라 하더라도 이해관계가 없다 할 것이므로 이해관계인이 되지 않습니다. - 가등기권리자 ★ 처분금지가처분 채권자, 예고등기권리자, 재경매를 실시하는 경우 전경매의 낙찰인은 이해관계인이 아닙니다 2. 이해관계인의 권리 1. 집행에 관한 이의신청권 2. 배당요구신청이 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 권리 3. 매각조건의 변경에 합의할 수 있는 권리 4. 경매기일에 출석할 수 있는 권리 5. 경락기일에 경락의 허부에 관하여 진술할 수 있는 권리 6. 경락허가 및 불허가의 결정에 대해 즉시항고를 할 수 있는 권리 7. 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리 8. 입찰을 신청할 수 있는 권리 9. 경락 후의 경매신청취하에 동의할 수 있는 권리 <대법원 1961.5. 5.자 4294 민 재항13 결정> |
|
※ 경매의 기본용어 1. 입 찰
입찰은 경매부동산을 낙찰받으려는 입찰신청자들이 서면에 매수가격을 기입하여 신청하면 집행관이 이 이가운데서 최고가를 써낸 입찰신청인을 선정하는 경매방식을 말한다. 2. 유 찰 경매 입찰에 참여한 사람이 없는 경우나 어떠한 이유에서든 낙찰자가 선정되지 않은 경우를 말함. 경매신청후 채무자가 채무를 변제한 경우와 경매신청채권자가 경매신청을 철회하는 것을 말한다. ( 최고가매수신고인이 결정된 후에는 최고가 매수신고인의 동의가 필요하며, 차순위 매수신고가 있는 경우에는 그의 동의도 필요하다. 취하기간은 경매절차가 개시된 때부터 경매가 종결되는 시기까지.) 4. 변 경 경매진행 절차상에 하자가 발생된 경우나 지정된 기일에 경매를 진행시킬수 없을때 법원의 직권으로 경매일정이 변경된다. 새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리 변경등이 이에 해당한다. 5. 연 기 채무자, 소유자 또는 이해관계인의 신청에 의하여 경매신청채권자의 동의하에 지정된 입찰기일을 다음으로 미루는 것을 말하는데, 약 1개월이후에 입찰기일이 다시 지정되며, 실무에서는 변경과 연기를 합쳐 '변연'이라고 한다. 경매신청자에게 연기해 주는 경우는 2회에 한해 가능하다. 6. 정지 채권자 또는 이해관계인이 법원에 대하여 경매진행절차를 정지시키는 것을 말함. - 임의경매시 경매절차정지에 필요한 서류 : 담보권의 등기가 말소된 등기부등본,담보권등기의 말소를 명한 확정판결의 정본, 채권자가 담보권을 실행하지 않거나 경매신청을 취하하겠다는 취지, 피담보채권의 변제를 받거나 변제유예를 승낙한 취지를 기재한 사유서 등. 7. 취 소 채무의 변제 또는 경매원인의 소멸, 잉여없는 경매의 경우 법원이 경매개시결정을 취소하는 것을 말하며 압류채권자에게 그 사유를 통지한다. 이해관계인은 취소결정이 확정되면 즉시항고를 할 수 있음. 8. 기 각 신청내용이 이유없다고 인정될때 법원이 신청 자체를 받아들이지 않는 것을 말한다. 9. 각 하 각종 신청시 절차나 형식이 부적법한 경우, 법원이 이를 처리하지 않는 조치를 말한다. 경매절차상 또는 실체상(임의경매)의 문제에 대하여 이해관계인이 제기하는 신청으로 강제경매는 절차상의 문제에 한하여 이의할 수 있을 뿐이고, 실체상의 문제는 청구이의의 소로 다퉈야 한다. (예:임의경매에서 경매개시결정에 대한 이의신청) 11. 항 고 집행법원이 한 결정이나 명령에 대한 불복절차로 즉시항고는 법률에 특별히 인정된 경우에만 가능하다. (예:경락허가 결정에 대한 즉시항고) 12. 법정지상권 일정한 법적 요건을 갖출 경우에 토지 위의 사용, 수익을 목적으로 하는 권리로 동일소유자의 토지, 건물이 경매로 인하여 건물소유권이 바뀔 때 건물소유자는 법정지상권을 갖는다. 13. 특별매각조건 일반적인 매각조건 외에 별도로 신청채권자의 신청이나 직권으로 부여하는 매각조건으로 특히 유의할 사항임. (별도부담, 지체이자 따위) 14. 우선변제권 경매대금의 배당시 법률에 의하여 우선적으로 변제받을 수 있는 채권 (세금, 소액임차인의 임차보증금, 노임 등) 15. 대항력 다른 권리자에 대하여 우선하는 권리를 법적으로 인정받는 것으로써 임차인이 임차건물의 점유와 주민등록을 이전하면 그 이후 발생하는 다른 권리자에게 대항할 수 있는 권리가 발생하는 것 이 그 일례다. (임차인의 임차물의 점유와 주민등록전입신고는 대항요건과는 구별) 16. 물건번호 여러 개의 부동산을 한꺼번에 경매신청하였을 시, 법원에서 각 분리하여 개별경매하는 경우 각 부동산에 붙여진 번호로 입찰시 반드시 기재하여야 한다.
|
|
※ 경매물건에 따른 투자분석사항 1. 주택의 투자분석 ① 안정성 : 수해, 풍수, 설해, 해일, 화재, 공해, 가스사고, 지반붕괴, 옹벽석축붕괴, 교통재해, 건물안정성등 ② 쾌적성 : 공지확보, 주변의건축밀도, 공원접근성, 녹지면적, 식재의정도, 오락 위락시설, 시계, 오염도등 ③ 편의성 : 주택대부시설, 주차공간, 직장과의 간격, 학교와의 간격, 버스정류장과의 거리, 공공도로와의 거리, 진입도로통행, 구청등 공공시설 간격, 도로진입, 교외진출여부, 역.터미널 간격, 시장관의 거리등 ④ 보건성 : 방한성, 방열성, 차음 및 흡음, 통풍성, 일조, 채광, 차광, 청결, 소음, 지형및지질, 수맥, 고압선통과 유무등 ⑤ 경제성 : 지가, 건물가, 건폐율, 용적률, 조세부담, 유지관리비, 보수관리비, 도로상태, 환금성등 ⑥ 내구성 : 사용검사일, 주택의 년수, 주요구조부의 년한, 설비기기의 년한, 방수시설, 방부시설, 방충시설, 주 택의 재건축, 주택의 복구 ⑦ 미관성 : 정원, 건축면적, 주택의장, 주택디자인, 주택소재, 주택색채, 주변경관조화) 2. 토지의 경매 투자시 분석사항 토지의 용도 분석, 입지 분석(도로와의 관계성), 건물의 축조시 건폐율, 용적율, 최소면적등 , 도로분석, 지형 등의 분석, 정착물의 존부 분석, 개량비용(농지전용, 임야전용비용등으로 형질변경할 경우의 비용) 에 대한 분석 3. 건물경매의 투자분석 ① 건물의 수리비용과 리모델링비용 ,관리비용 그리고 조세부담, 건물의 감가율 등을 기초로 비용구조를 판단하고, 건물가의 변동에 따른 수익과 임대수익등은 수익구조로 파악하여야 한다, 4. 상가건물의 경매투자 분석 상가 건물의 경매는 상가내부, 외부수리비, 상가의 리모델링 비용, 임차인의 명도 및 인도비용, 임차인들이 설치한 시설비나 유익비문제를 고려하여야 할것이며 , 공실에 따른 손실과 관리비 또한 고려되어야 한다. 5. 공장의 경매투자 분석 공장경매는 동종업을 실행하기 위한 실수요자의 입찰이 유리.. 이는 공장과 그 설비까지도 경매 목적물에 포함되었기 때문이다. 새로운 공장을 건설하기 위한 허가를 받기 위해서는 시간이 소요되고 복잡한 행정절차를 거쳐야 함에도 불구하고 공장을 직접 매수하면 이와 같은 과정이 생략됨으로 투자자에게 유리하게 작용할수 있다. 또한 공장임대를 통해 수익을 확보할수 있고, 종국에는 토지의 용도의 변경을 통해 지가의 상승을 기대할수 있다. 따라서 저가에 매수할수 있는 이점을 살려 투자를 고려 하여 볼수 있다 6. 주의해야할 부동산 1. 종교시설이 있는 건물
|
|
※ 경매 정보지 보는 법 1. 정보지의 구성
경매의 사건번호와 채권자, 채무자, 소유자를 기재한 부분으로, 채권자 대한생명보험, 채무자 김경순, 소유자 김경순임을 알 수 있습니다. 채권자인 대한생명보험은 채무자 김경순이 원금과 이자금의 지급을 성실히 이행하지 않음으로써 김경순에 대한 채권을 회수하기 위하여 2004타경 18458호로서 경매신청을 한 것입니다. 경매사건번호는 원칙적으로 '년도+타경+사건번호'순으로 표기되지만 대부분의 경매정보지는 '타경'을 생략하고 '-'으로 기재하고 있습니다. 하단의 유찰은 입찰보증금의 액수를 표시하는 것으로, 입찰보증금은 최초매각이나 신매각은 입찰금액이 최저매각가의 10%이지만, 전 매각에서 낙찰이 되었으나 매수인이 매각대금을 납부하지 않아 재매각된 경우는 입찰보증금이 최저매각가의 20%가 되게 됩니다. 그러나 법원마다 약간의 차이가 있으므로 매각당일에 공고된 보증금액을 확인한 후 그에 상응하는 보증금을 납부해야 합니다. 3. 물건내역 매각부동산의 주소와 구조, 현황 및 토지, 건물의 감정가격과 감정일자가 기재된 곳입니다. 4. 면적(㎡) 매각부동산의 토지, 건물의 면적을 표시 하는 부분으로, 표시단위는 평방미터(㎡)가 원칙이지만, 일반인들에겐 평방미터(㎡)보다는 '평'으로 표기하는 것이 친숙하고 이해가 쉽기 때문에, 대부분의 경매정보지가 하단에 평방미터(㎡)를 평으로 환산하여 기재하고 있습니다.
5. 감정평가액/최저매각가 상단의 75,000,000원은 감정평가액으로 최초매각가격이 되며, 우측의 48,000,000원은 최저매각가격을 뜻하는 것으로 이것으로 유찰 횟수를 가늠할 수 있습니다. 6. 성명-임차금-전입일 주거용 건물에 입찰할 때 가장 주의 깊게 확인해야 하는 부분입니다. 경매 정보지 상에는 인수되는 임차인이 없고, 임차인란이 공란으로 되어 있어도 이를 맹신해서는 아니 되며, 반드시 동사무소에서 부동산등기부등본으로 점유자들을 확인해야 합니다. 7. 등기부상의 권리관계 매각부동산에 대한 등기부등본상의 권리관계를 기재한 곳입니다. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
※ 조사자료 보는법 ★ 입찰물건 명세서의 확인 사항 법원 민사집행과(경매계)에서 입찰기일 1주일 전에 입찰물건명세서를 일반인이 열람할 수 있음. 1. 부동산 현황조사 보고서 (1) 부동산의 위치, 현황, 용도, 구조 2. 감정평가서 (1) 감정평가액과 산출근거 및 산출방법
권리변동 관계, 대위변제 등으로 인한 인수채권의 추가 발생 여부, 송달의 적법 여부, 공고,게시 등 절차상 하자 여부, 추가배당 여부 ▶ 입찰희망자는 매각물건 명세서로써 매각부동산의 전반적인 권리사항을 확인할 수 있습니다. ★ 주민등록등본 가장 주의 깊게 확인해야 할 부분은 점유자의 전입일자이며, 이때 임대차계약서 상의 계약인(세대주)과 그 가족 및 동거인들의 전입일자도 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 가족 중 일부가 우선 전입하고 그 후에 임차인(임대차계약서 상의 계약인)이 전입을 한 경우에는 임차인의 전입일자를 기준으로 하지 않고, 가족 중 일부의 최초 전입일을 전입일자로 적용하게 됨 . 즉, 대항력의 구성요소인 전입신고일자는 임차인(임대차계약서 상의 계약인)과 그 가족 중 우선하는 일자를 기준으로 함. ★ 등기부등본 보는 법 단독주택의 경우는 토지등기부와 건물등기부가 별도로 있으나 , 아파트 등 집합 건물의 경우 하나의 등기부에 건물부분과 대지부분에 관한 사항이 함께 기재 되어 있습니다. 즉 건물에 관한 사항은 1동의 건물의 표시(당해 아파트가 소속된 건물의 지번, 구조, 동수, 층별 면적 및 도면을 편철한 책수와 장수가 기재됨) 와 전유부분의 건물의 표시(당해 아파트의 구조, 층수,호수, 면적 및 도면을 편철한 책수와 장수가 기재됨)가 공시되어 있고, 토지에 관한 사항은 대지권의목적인 토지의 표시란(당해 아파트가 속하여 있는 건물에 관한 토지들의 지번 및 각 토지의 총면적이 기재됨) 및 대지권의 표시란(당해 아파트에 전속된 지분의 표시)에 각 기재되어 있습니다. 갑구와 을구란의 표시는 토지에 관한 사항과 건물에 관한 사항이 하나의 등기부에 기재되어 있는 것이외는 단독주택의 경우와 같습니다. 집합건물등기부등본의 경우 표제부가 전체 건물에 대한 표제부(동별 표제부)와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부(호별 표제부)로 나뉘어져 있습니다. ▶ 갑구에서 유의 할 사항 압류, 가압류등기, 예고등기, 소유권이전청구권 가등기와 같이 소유권에 대해 분쟁의 소지가 있는 사항이 있는 지 여부를 살펴봅니다. - 첫째, 소유권에 대한 압류,가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있는지 보아야 합니다.채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다.그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다. 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소 될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다. - 둘째, 예고등기에 관한 것입니다.
▶ 을구에서 유의 할 사항 - 을구에 있어서는 근저당권· 저당권, 전세권· 지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다. - 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다. - 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다.- 그외 지상권·지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다. - 전세권·지상권·지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 합니다.
▶기 타 갑구상의 소유권변동이 최근에 자주 발생한 경우나, 상속받은 경우로서 진정한 소유권자인지 의심스러운 경우 등은 등기부상의 소유자라고 하더라도 나중에 진정한 소유자 여부로 다툼이 있을 수도 있으므로 각별히 주의해야 합니다.
▶등기된 권리의 순위 각 등기는 등기한 순서 대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부기등기(순위번호가 1-1또는 2-1 등으로 기재된 경우)의 순위는 주등기의 순위에 의합니다. 그러나 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합니다. 갑구와 을구사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리게 됩니다.
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
댓글 없음:
댓글 쓰기